Pożyczka pod zastaw nieruchomości – finansowanie dla firm od 100 tys. do 10 mln zł

Pożyczka pod zastaw nieruchomości to finansowanie zabezpieczone hipoteką wpisaną w dziale IV księgi wieczystej — Horyzont Capital udziela jej przedsiębiorcom od 100 tys. do 10 mln zł, do 60% wartości nieruchomości, bez weryfikacji w BIK, KRD, ZUS ani US. Decyzja wstępna zapada w 2 godziny od kontaktu.

Mechanizm różni się od kredytu hipotecznego i kredytu gotówkowego. Kredyt hipoteczny (regulowany ustawą z 23 marca 2017 r.) jest dostępny wyłącznie na cele mieszkaniowe i wymaga pełnej weryfikacji zdolności kredytowej. Kredyt gotówkowy nie wymaga zabezpieczenia rzeczowego, ale wiąże się z wyższym oprocentowaniem i limitami kwoty. Pożyczka pod zastaw w Horyzont Capital może być przeznaczona na dowolny cel firmowy — spłatę zobowiązań, inwestycje, konsolidację, kapitał obrotowy — a jej zatwierdzenie zależy od wartości i stanu prawnego nieruchomości, nie od scoringu bankowego.

Podstawą prawną zabezpieczenia jest wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej oraz dobrowolne poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 KPC. Hipoteka daje Horyzont Capital pierwszeństwo zaspokojenia roszczeń z nieruchomości przed innymi wierzycielami — to właśnie ten mechanizm umożliwia finansowanie bez weryfikacji historii kredytowej.

Horyzont Capital akceptuje wszystkie główne rodzaje nieruchomości jako zabezpieczenie:

• domy jednorodzinne i wielorodzinne,
• mieszkania (lokale mieszkalne),
• lokale użytkowe i biurowe,
• hale produkcyjne, magazynowe i usługowe,
• działki budowlane, rolne, inwestycyjne i leśne,
• nieruchomości w budowie.

Nieruchomość będąca zabezpieczeniem nie musi należeć do pożyczkobiorcy — wymagana jest pisemna zgoda właściciela. Horyzont Capital akceptuje każde miejsce na hipotece — nieruchomość z istniejącym obciążeniem nie jest automatycznie wykluczona, o ile wartość nieruchomości to co najmniej ok. 1,7 × kwota pożyczki.

Horyzont Capital ma siedzibę w Warszawie (ul. Polna 42/7, 00-635 Warszawa) i finansuje firmy z całej Polski. Spotkanie i wizja lokalna odbywają się u klienta albo u notariusza — pożyczkobiorca nie musi przyjeżdżać do Warszawy.

Koszt pozabankowej pożyczki pod zastaw nieruchomości w Horyzont Capital to oprocentowanie od 14% rocznie, prowizja od 12% i opłata przygotowawcza 2% doliczana do kapitału — przy kwocie 300 000 PLN na 12 miesięcy RRSO wynosi 32,2 %. Rozpatrzenie wniosku jest bezpłatne, ukrytych opłat nie ma, a wcześniejsza spłata co kwartał nie kosztuje nic.

„Pozabankowa” oznacza, że pożyczki udziela spółka z o.o. wpisana do KRS (0000990803), a nie bank. Decyzja nie zależy więc od scoringu BIK ani od bankowej zdolności kredytowej, tylko od wartości nieruchomości i realnej możliwości obsługi rat. Zabezpieczenie jest takie jak w banku: hipoteka wpisana do działu IV księgi wieczystej, ustanawiana w akcie notarialnym razem z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC); podpisy pod umową pożyczki poświadcza notariusz. Wyższy koszt niż w banku to cena dostępności — decyzji w 2 godziny i finansowania firm, którym bank odmówił.

Przykład reprezentatywny na dzień 16.10.2026:

W tym wariancie (Standard) kapitał jest spłacany jednorazowo na koniec okresu. Do kwoty pożyczki doliczamy opłatę przygotowawczą 2%, dlatego kapitał do spłaty w przykładzie wynosi 306 000 PLN. Ostateczne warunki zależą od LTV, okresu finansowania i profilu transakcji; dodatkowym kosztem jest taksa notarialna. Ratę dla własnej kwoty i okresu policzysz w kalkulatorze pożyczki.

Horyzont Capital nie przyjmuje samego udziału we współwłasności jako zabezpieczenia, ale finansuje całą nieruchomość, której współwłaścicielem jest pożyczkobiorca. Warunkiem jest pisemna zgoda wszystkich współwłaścicieli na ustanowienie hipoteki na całej nieruchomości. Horyzont Capital liczy LTV do 60% wartości nieruchomości od pełnej wartości rynkowej nieruchomości, wydaje decyzję wstępną w 2 godziny i wypłaca środki w 24h od pierwszego kontaktu.

Co znaczy zgoda wszystkich współwłaścicieli
Zgoda musi mieć formę pisemną, a współwłaściciele stawiają się przy akcie notarialnym ustanawiającym hipotekę. Horyzont Capital wpisuje hipotekę na całej nieruchomości, nie na udziale pożyczkobiorcy — obciążenie obejmuje więc również udziały pozostałych współwłaścicieli i to oni muszą świadomie przyjąć ten skutek. Dlatego rozmowę o finansowaniu warto zacząć od ustalenia, czy wszyscy współwłaściciele taką zgodę wyrażą.

Nieruchomość nie musi należeć do pożyczkobiorcy
Horyzont Capital finansuje przedsiębiorcę również wtedy, gdy zabezpieczeniem jest nieruchomość osoby trzeciej — wspólnika, członka rodziny lub innego podmiotu, który wyrazi zgodę na hipotekę. Kwota pożyczki wynosi od 100 tys. do 10 mln zł, okres finansowania od 3 do 72 miesięcy.

LTV od pełnej wartości, nie od proporcji udziału
Horyzont Capital wyznacza LTV do 60% wartości nieruchomości od wartości rynkowej całej nieruchomości. Udział we współwłasności wyceniany osobno traci na wartości — jest trudno zbywalny — więc finansowanie całej nieruchomości daje pożyczkobiorcy wyższą kwotę niż jakakolwiek wycena samego udziału.

Co przygotować do wstępnej weryfikacji

• podstawę nabycia nieruchomości (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, umowę darowizny),
• numer księgi wieczystej — Horyzont Capital sprawdza w niej dział II (właściciele i udziały) oraz dział IV (obciążenia),
• aktualne zdjęcia nieruchomości — Horyzont Capital nie wymaga operatu szacunkowego.

Trzy wyjścia, gdy zgody wszystkich współwłaścicieli nie ma

• Inna nieruchomość jako zabezpieczenie — Horyzont Capital przyjmie nieruchomość osoby trzeciej, która zgodę wyrazi.
• Wykup udziałów pozostałych współwłaścicieli — po wykupie pożyczkobiorca jest jedynym właścicielem i decyduje o hipotece samodzielnie.
• Zniesienie współwłasności albo podział nieruchomości — umowne u notariusza lub sądowe; po wyodrębnieniu lokalu bądź działki z osobną księgą wieczystą powstaje nieruchomość, którą Horyzont Capital może obciążyć w całości.

Pożyczkę pod zastaw nieruchomości w Horyzont Capital może uzyskać każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą, dysponujący nieruchomością z uregulowanym stanem prawnym — niezależnie od historii w BIK, wpisów w KRD, zaległości w ZUS lub Urzędzie Skarbowym. Liczy się wartość zabezpieczenia, nie scoring. Pożyczki udzielane są wyłącznie podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą.

Horyzont Capital finansuje trzy profile wnioskodawców:

Przedsiębiorca z zaległościami — Horyzont Capital udziela pożyczek firmom z zaległościami wobec ZUS i Urzędu Skarbowego. Zaległości publicznoprawne są raportowane do KRD i BIK, co dla banków komercyjnych stanowi barierę nie do przejścia — Horyzont Capital ocenia realny potencjał firmy i jakość zabezpieczenia, nie wpisy w rejestrach.

Nowa firma lub startup — Horyzont Capital finansuje działalność już od 3. miesiąca działalności, bez wymagania 12–24-miesięcznej historii operacyjnej stosowanej przez banki. Warunkiem jest dysponowanie nieruchomością, której wartość to co najmniej ok. 1,7 × kwota pożyczki. Akceptowane formy prawne: JDG, spółka jawna, spółka partnerska, spółka z o.o.

Przedsiębiorca z wpisami w bazach dłużników — negatywna historia w BIK lub KRD schodzi na drugi plan. Pożyczka pod zastaw nieruchomości jest narzędziem oddłużeniowym: środki można przeznaczyć na spłatę zaległych składek ZUS, podatku VAT/PIT/CIT lub konsolidację zobowiązań. Czy można dostać kredyt pod zastaw nieruchomości bez zdolności kredytowej i czym różni się on od pożyczki bez BIK — wyjaśniamy na osobnej stronie.

Nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie nie musi być własnością wnioskodawcy — jeśli dysponujesz zgodą właściciela wyrażoną w formie notarialnej, Horyzont Capital może ustanowić hipotekę na cudzej nieruchomości.

Firma może zabezpieczyć pożyczkę mieszkaniem albo domem — także takim, w którym właściciel mieszka. Horyzont Capital udziela pożyczki pod zastaw mieszkania lub domu od 100 tys. do 10 mln zł, do 60% wartości nieruchomości, z decyzją wstępną w 2 godziny. Pożyczka finansuje wyłącznie działalność gospodarczą (JDG albo spółkę) — Horyzont Capital nie udziela pożyczek osobom prywatnym na cele konsumpcyjne.

Co warto wiedzieć, zanim zastawisz mieszkanie lub dom:

• Możesz w nim dalej mieszkać — hipoteka nie przenosi własności i nie ogranicza korzystania z nieruchomości; mieszkanie lub dom można też wynajmować.
• Kredyt hipoteczny w banku nie wyklucza finansowania — Horyzont Capital akceptuje każde miejsce na hipotece, o ile po uwzględnieniu istniejących obciążeń pozostaje wolny margines wartości.
• Dom lub mieszkanie nie musi należeć do Ciebie — zabezpieczeniem może być nieruchomość członka rodziny albo wspólnika, który wyrazi zgodę na hipotekę; przy współwłasności, np. małżonków, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
• Bez operatu szacunkowego — do decyzji wstępnej wystarczą numer księgi wieczystej, podstawa nabycia i zdjęcia; wyceny dokonuje Horyzont Capital bez kosztów po stronie klienta.

Zastaw mieszkania lub domu to realne ryzyko: przy braku spłaty wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości (szczegóły w sekcji o ryzyku poniżej). Dlatego w każdym wariancie spłaty dostępna jest karencja 3–6 miesięcy, a wcześniejsza spłata co kwartał nie wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Pożyczka i kredyt pod hipotekę mają to samo zabezpieczenie — hipotekę w dziale IV księgi wieczystej — ale różnią się celem i dostępnością: kredyt hipoteczny w banku finansuje wyłącznie cele mieszkaniowe i wymaga zdolności kredytowej, a pożyczka pod hipotekę w Horyzont Capital finansuje dowolny cel firmy i zależy od wartości nieruchomości.

Horyzont Capital działa w segmencie, w którym banki odmawiają finansowania firmom. Kluczowa różnica to brak weryfikacji zdolności kredytowej według metodyki bankowej — Horyzont Capital ocenia wartość zabezpieczenia i cel finansowania, nie scoring BIK ani zaświadczenia ZUS/US.

Szczegółowe porównanie obu produktów opisujemy w artykule pożyczka hipoteczna a pożyczka pod zastaw — czym się różnią.

Horyzont Capital działa od 6+ lat: 425 udzielonych transakcji, łączna wartość finansowania 160 mln zł, średnia kwota pożyczki 355 tys. zł (dane HC, 2026).

Horyzont Capital wymaga znacznie mniej dokumentów niż bank. Komplet niezbędny do decyzji wstępnej w 2 godziny obejmuje kilka pozycji — bez zaświadczeń ZUS/US, deklaracji PIT z kilku lat, operatu szacunkowego ani biznesplanu.

Dokumenty do wniosku w Horyzont Capital:

• NIP firmy / numer KRS — wpis z CEIDG (JDG) lub odpis z KRS (spółki).
• Numer Księgi Wieczystej — podstawa weryfikacji stanu prawnego zabezpieczenia.
• Bilans i RZiS za ostatni rok — lub KPiR dla JDG.
• Aktualne zdjęcia nieruchomości — alternatywa dla pełnego operatu szacunkowego na etapie wniosku.
• Oświadczenie o zobowiązaniach — krótki opis aktualnych zobowiązań finansowych.
• Ubezpieczenie nieruchomości — wymagane przed podpisaniem umowy.

Horyzont Capital nie wymaga: zaświadczeń o niezaleganiu z ZUS i US, deklaracji PIT/CIT z kilku lat, prognoz cash flow, szczegółowych wyciągów bankowych, pełnego operatu szacunkowego ani biznesplanu.

Komplet dokumentów można przesłać elektronicznie. Weryfikacja własności i ustanowienie hipoteki odbywa się u notariusza — akt notarialny (art. 777 KPC) eliminuje potrzebę dodatkowej elektronicznej weryfikacji konta bankowego.

Wstępna decyzja zapada w 2 godziny, a cały proces do wypłaty środków zamyka się nawet w 24h od pierwszego kontaktu. Horyzont Capital prowadzi klienta przez cztery etapy — wstępną weryfikację, wycenę nieruchomości, akt notarialny i wypłatę.

Etap 1 — Decyzja wstępna (2 godziny od kontaktu)
Horyzont Capital weryfikuje podstawowe dane: cel finansowania, numer KW, typ i przybliżoną wartość nieruchomości. Decyzja wstępna nie wymaga operatu szacunkowego.

Etap 2 — Wycena nieruchomości
Horyzont Capital dokonuje konserwatywnej wyceny własnej na podstawie numeru KW, dokumentacji zdjęciowej i analizy rynkowej — bez zlecania operatu rzeczoznawcy i bez kosztu po stronie klienta. Na tej podstawie ustalana jest ostateczna kwota finansowania (do 60% wartości nieruchomości).

Etap 3 — Umowa u notariusza
Po pozytywnej decyzji strony podpisują u notariusza umowę pożyczki (podpisy poświadczone notarialnie) oraz akt notarialny, w którym ustanawiana jest hipoteka i składane oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 KPC). Notariusz lub Horyzont Capital składa wniosek o wpisanie hipoteki do działu IV księgi wieczystej. Taksa notarialna pokrywana jest przez pożyczkobiorcę.

Etap 4 — Wypłata środków (24h od pierwszego kontaktu)
Środki trafiają na konto niezwłocznie po podpisaniu aktu notarialnego ustanawiającego zabezpieczenie.

Horyzont Capital oferuje trzy warianty spłaty dopasowane do cyklu przychodów firmy. Każdy wariant obejmuje karencję od 3 do 6 miesięcy oraz możliwość wcześniejszej spłaty co kwartał bez dodatkowych kosztów.

Parametry pożyczki:

• Kwota: od 100 tys. – do 10 mln zł
• LTV: do 60% wartości nieruchomości
• Oprocentowanie: od 14% rocznie, stałe
• Prowizja: od 12%
• Opłata przygotowawcza: 2% kwoty pożyczki, doliczana do kapitału
• Okres: od 3 do 72 miesięcy
• Karencja: 3–6 miesięcy
• Zabezpieczenie: nieruchomość z KW (I, II lub III hipoteka)

Wariant Standard (12 miesięcy) — miesięczne raty prowizyjne, kapitał regulowany jednorazowo na koniec umowy. Korzystny, gdy spodziewasz się dużego wpływu: sprzedaż aktywa, odbiór etapu kontraktu, refinansowanie bankowe.

Wariant Niższa rata — część prowizji opłacana jednorazowo z góry (1–16% kwoty), pozostała prowizja rozłożona w ratach miesięcznych, kapitał na koniec. Obniża miesięczne obciążenie w całym okresie spłaty.

Wariant Raty kapitałowe (do 72 miesięcy) — kapitał rozłożony na równe miesięczne raty, prowizja doliczana do rat. Optymalny przy długoterminowych inwestycjach: zakup nieruchomości, modernizacja parku maszynowego, spłata zobowiązań publicznoprawnych w harmonogramie.

Oprocentowanie od 14% i prowizja od 12% są podawane od pierwszej rozmowy. Bez ukrytych opłat, bez kosztów rozpatrzenia wniosku — pełna struktura kosztów wynika z umowy pożyczki.

Pożyczka pod zastaw nieruchomości wiąże się z realnym ryzykiem utraty zabezpieczenia. Horyzont Capital informuje o tym ryzyku przed podpisaniem umowy: hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia roszczeń z nieruchomości, jeśli pożyczkobiorca zaprzestanie spłaty.

Ścieżka windykacji przy braku spłaty obejmuje: wypowiedzenie umowy (zgodnie z warunkami umowy), egzekucję komorniczą na podstawie art. 777 KPC (zajęcie nieruchomości uniemożliwiające sprzedaż na wolnym rynku) i licytację publiczną (pierwszy termin za 3/4 sumy oszacowania, drugi termin za 2/3 wartości). Dłużnik ponosi koszty zastępstwa procesowego, opłatę egzekucyjną oraz koszty wyceny przez biegłego.

Karencja od 3 do 6 miesięcy w Horyzont Capital daje czas na uporządkowanie sytuacji finansowej przed rozpoczęciem spłaty rat. Wcześniejsza spłata co kwartał jest możliwa bez dodatkowych kosztów.

Przed podpisaniem umowy zweryfikuj pięć elementów bezpiecznej pożyczki pod zastaw:

• RRSO i transparentność kosztów — przed podpisaniem porównaj RRSO minimum dwóch–trzech ofert, nie tylko stopę nominalną. RRSO uwzględnia wszystkie opłaty: odsetki, prowizję, opłaty przygotowawcze.
• Struktura zabezpieczeń — umowa musi precyzyjnie definiować przedmiot hipoteki. W Horyzont Capital standardem jest nieruchomość z KW (I, II lub III hipoteka) z LTV do 60% wartości nieruchomości.
• Oprocentowanie i prowizja — rynkowe oprocentowanie zaczyna się od 14% rocznie, prowizja od 12%. Oferty z ukrytymi kosztami w ubezpieczeniach lub opłatach przygotowawczych mogą być droższe niż wskazuje oprocentowanie nominalne.
• Klauzula antylichwiarska — jej brak w umowie to potencjalne naruszenie przepisów chroniących pożyczkobiorcę. Maksymalne odsetki kapitałowe są ograniczone przez art. 359 § 2¹ k.c. do dwukrotności odsetek ustawowych.
• Stan księgi wieczystej — przed zawarciem umowy sprawdź dział IV pod kątem istniejących obciążeń, które mogą wpłynąć na kolejność zaspokojenia roszczeń.

Jeśli porównujesz oferty spoza banku, sprawdź, czym prywatna pożyczka pod zastaw nieruchomości od zarejestrowanej spółki różni się od pożyczki od osoby fizycznej: hipoteka zamiast przewłaszczenia, numer KRS, koszty zapisane w umowie i brak podatku PCC.

Pożyczka pod zastaw nieruchomości w Horyzont Capital obejmuje także sytuacje, w których bank zwykle odmawia: nieruchomość komercyjną, nieruchomość z hipoteką banku, nieruchomość rodziców lub wspólnika, budynek w budowie i działkę. Każdą z nich opisuje osobny poradnik Horyzont Capital:

Poradniki:

• Pożyczka pod zastaw nieruchomości komercyjnej dla firm — lokal, biurowiec, magazyn, hala i działka inwestycyjna
• Pożyczka pod zastaw nieruchomości, która ma już hipotekę — drugie i trzecie miejsce w księdze wieczystej
• Pożyczka pod zastaw nieruchomości rodziców lub wspólnika — zgoda właściciela krok po kroku
• Pożyczka pod zastaw nieruchomości w budowie — kiedy budowa nie wyklucza finansowania
• Pożyczka pod zastaw bez operatu szacunkowego — jak Horyzont Capital wycenia nieruchomość
• Kredyt pod zastaw działki — bank czy pozabankowo? — porównanie warunków dla działki budowlanej, rolnej i inwestycyjnej

Narzędzia:

• Ile mogę pożyczyć pod zastaw nieruchomości? Kalkulator — kwota dla wartości nieruchomości i kredytów, które już na niej ciążą

Oferty:

• Pożyczka hipoteczna dla firm — refinansowanie i finansowanie firmy pod hipotekę
• Pożyczka pod zastaw działki i gruntu — działki budowlane, rolne, leśne i inwestycyjne