Deweloper z Legnicy — 1,25 mln PLN bridge na kamienicę z 8 lokalami w 6 dni
Deweloper komercyjny z Legnicy otrzymał 1,25 mln PLN bridge pod pakiet 4 nieruchomości — w 6 dni od wniosku.
NieruchomościLegnica, dolnośląskie
1 250 000 PLN
Podsumowanie przypadku
Od kontaktu do wypłaty
Wyzwanie klienta
Pan Jarosław (48 lat) — 15 lat w bankowości korporacyjnej (zna procedury komitetu kredytowego od środka), od 5 lat prowadzi sp. z o.o. zarządzającą portfelem nieruchomości komercyjnych w Legnicy i okolicach. W portfolio: 3 lokale usługowe (łącznie 420 m² wynajmowanych powierzchni) + 1 budynek biurowy klasy C (800 m², 8 najemców). Obroty 2025 — 3,5 mln PLN. Zespół: właściciel + administrator nieruchomości + księgowa na część etatu.
Co się stało
Grudzień 2025 — Pan Jarosław negocjuje zakup kamienicy z 8 lokalami użytkowymi w centrum Legnicy: 2 200 m², 75% wynajęte (apteka, biuro rachunkowe, gabinet fizjoterapii, 3 małe biura, 2 wolne), cap rate 9,2%. Cena: 2,8 mln PLN. Sprzedający (likwidacja działalności emerytalna) daje 30 dni na zamknięcie transakcji — potem trafia do funduszu z Wrocławia, który oferuje 2,6 mln gotówką (200 tys. mniej, ale od ręki). Pan Jarosław ma 1,55 mln z oszczędności spółki i refinansowania jednego z lokali, potrzebuje 1,25 mln bridge. Aby sprawnie ułożyć dokumentację w takim oknie czasowym, kluczowe jest przygotowanie do finansowania pozabankowego — wiedza, jakie operaty, KW i bilanse trzeba mieć pod ręką w 24 godziny.
Trzy blokery po stronie banku
Po pierwsze — bank nie akceptuje pakietu 4 KW jako jednego zabezpieczenia. Każdą nieruchomość wycenia osobno, wymaga 4 oddzielnych operatów (łączny koszt 16–20 tys. PLN, czas 6–8 tygodni). Sumaryczna zdolność „nie klei się” — bank widzi 4 małe zabezpieczenia zamiast jednego portfela. Standardowa pożyczka dla firm na zakup nieruchomości komercyjnej w banku wymaga zabezpieczenia w jednolitej formie.
Po drugie — spółka 5-letnia, ale niska kapitalizacja własna. Kapitał zakładowy spółki: 50 tys. PLN. Reszta wartości to nieruchomości w aktywach. Bank widzi „niedokapitalizowaną spółkę” — algorytm scoringowy ignoruje realną wartość nieruchomości w bilansie firmy.
Po trzecie — kredyt inwestycyjny na kamienicę = procedura komitetu kredytowego. Bank potrzebuje: operatu na kupowaną kamienicę, analizy najemców, badania stanu technicznego, decyzji komitetu. Minimum 2–3 miesiące. Sprzedający daje 30 dni — bank otwarcie przyznaje, że nie zdąży.
Co groziło
Utrata kamienicy na rzecz funduszu z Wrocławia (oferta 2,6 mln gotówką, kupują „od ręki”), stagnacja portfela na 3 lokalach + 1 biurowcu, utrata okazji na aktyw z cap rate 9,2% (rzadkość w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców), 18-miesięczne oczekiwanie na kolejną transakcję tej skali.
Dlaczego bank odmówił
❌ Co widział bank
- ❌
Pakiet 4 KW jako jedno zabezpieczenie nieakceptowalny — wymóg 4 oddzielnych operatów (16–20 tys. PLN, 6–8 tygodni)
- ❌
Niska kapitalizacja własna spółki (50 tys. PLN kapitał zakładowy) — algorytm scoringowy ignoruje wartość nieruchomości w bilansie
- ❌
Kredyt inwestycyjny na kamienicę = procedura komitetu kredytowego (2–3 miesiące); sprzedający daje 30 dni, bank otwarcie nie zdąży
✅ Co zobaczył Horyzont Capital
- ✅
15 lat w bankowości korporacyjnej + 5 lat w zarządzaniu portfelem CRE (mówi językiem transakcji, nie prosi o pieniądze — finalizuje deal)
- ✅
Kamienica z istniejącymi 6 najemcami i cap rate 9,2%, plan wyjścia przez refinansowanie bankowe realny w 6–8 mies.
- ✅
Pakiet 4 nieruchomości rozkładający ryzyko — dom prywatny (1,4 mln) + 3 lokale spółki (1,1 mln); LTV 50%
Nasze rozwiązanie i podjęte działania
Bank widział 4 KW jako 4 problemy. HC zobaczył pakiet 4 nieruchomości jako jedno spójne zabezpieczenie i 15 lat doświadczenia bankowego po stronie klienta — 1,25 mln PLN trafiło na konto w 6 dni, wyprzedzając ofertę funduszu z Wrocławia.
Pakiet 4 nieruchomości jako jedno spójne zabezpieczenie
Hipoteka objęła pakiet 4 nieruchomości: dom prywatny Pana Jarosława w centrum Legnicy (180 m², działka 1 000 m², stan bardzo dobry — wycena 1,4 mln PLN, 56% wartości pakietu) plus 3 lokale usługowe spółki (łącznie 1,1 mln PLN). Łączna wycena 2 500 000 PLN, LTV 50% — stosunek bezpieczny, w środku zakresu HC. To klasyczne zastosowanie produktu, jakim jest pożyczka pod zastaw nieruchomości — fundusz pozabankowy traktuje pakiet 4 KW jako jeden portfel zabezpieczeń, nie 4 osobne sprawy do wyceny.
Ocena oparta na 15 latach w bankowości i języku transakcji
HC zweryfikował 15-letnie doświadczenie Pana Jarosława w bankowości korporacyjnej (zna procedury komitetu kredytowego od środka, mówi językiem LTV, cap rate, bridge), 5-letni track record własnej spółki z portfelem 3 lokali + biurowcem klasy C, plan wyjścia przez refinansowanie bankowe po 6–8 mies. Telefon merytoryczny dotyczył kamienicy w Legnicy — Pan Jarosław podał strukturę najemców, prognozy cash flow z 6 lokali wynajętych, plan komercjalizacji 2 wolnych. Bank ocenia historyczne PIT-y; fundusz pozabankowy ocenia kompetencje plus jakość konkretnego dealu.
Parametry dopasowane do strategii „buy and hold”
Pożyczka 1 250 000 PLN na 12 miesięcy — z 6-miesięczną karencją na spłatę kapitału, dopasowaną do czasu finalizacji zakupu, wynajęcia 2 wolnych lokali kamienicy i przygotowania dokumentacji pod kredyt bankowy. W tym okresie Pan Jarosław regulował tylko odsetki, mógł spokojnie skupić się na komercjalizacji aktywa — bez presji rat w fazie stabilizacji cash flow. Wcześniejsza spłata co kwartał bez dodatkowych kosztów.
Wypłata w 6 dni — wyprzedzenie funduszu z Wrocławia
Wniosek po rekomendacji od znajomego dewelopera dnia pierwszego, oględziny 4 nieruchomości dni 2–3 (osoba z regionalnego oddziału, weryfikacja 4 KW, wycena konserwatywna), weryfikacja spółki i analiza portfela najmu dnia 4, dokumentacja notarialna dnia 5, akt notarialny w Warszawie dnia 6 z ustanowieniem hipoteki na 4 KW. 1 250 000 PLN trafiło na konto spółki tego samego dnia — Pan Jarosław sfinalizował zakup kamienicy zanim fundusz z Wrocławia zdążył przygotować przelew.
Efekty dla klienta
Pan Jarosław
Deweloper komercyjny, sp. z o.o., Legnica
Pracowałem 15 lat w bankowości. Wiem, jak wygląda procedura komitetu kredytowego od środka — i wiem, że na kamienicę z 8 najemcami bank potrzebuje minimum 3 miesiące. Sprzedający dawał 30 dni. Zadzwoniłem do HC i usłyszałem coś, czego nigdy nie usłyszałem w banku: „wyślemy kogoś jutro na oględziny”. Cztery dni później miałem komplet dokumentów. Sześć dni po wniosku — przelew. Zastawiłem swój dom i 3 lokale, żeby kupić kamienicę, która generuje 9% cap rate. Za 8 miesięcy refinansuję to kredytem bankowym — ale bez HC tego dealu by nie było.
Czego ta historia uczy deweloperów komercyjnych
30-dniowe okno sprzedającego nie czeka 3 miesiące na komitet kredytowy
Sprzedający likwidujący działalność dyktuje termin 30 dni i ma alternatywnego nabywcę z gotówką — fundusz z Wrocławia czeka na każdy poślizg. Standardowa procedura bankowa 2–3 miesięcy (operat 6–8 tyg. + analiza komitetu 4–8 tyg.) nie pasuje do tego cyklu. 6 dni na decyzję pozabankową to różnica między przejęciem aktywa z cap rate 9,2% a oddaniem deal'u funduszowi z gotówką. W nieruchomościach komercyjnych regionalnych okazje na kamienice z istniejącymi najemcami pojawiają się raz na 18 miesięcy.
Pakiet 4 KW jako jedno zabezpieczenie odblokowuje większy bridge
Bank wycenia każdą nieruchomość osobno — 4 KW = 4 operaty (16–20 tys. PLN, 6–8 tygodni), sumaryczna zdolność „nie klei się”. Fundusz pozabankowy traktuje pakiet 4 nieruchomości jako jeden portfel zabezpieczeń: dom prywatny (56% wartości) + 3 lokale spółki (44%) z łącznym LTV 50%. To typowy mechanizm odblokowania kapitału na średnie i większe transakcje CRE — dla dewelopera z portfelem nieruchomości jedyna realna droga do bridge w tygodniu.
Bridge loan otwiera ścieżkę do tańszego refinansowania bankowego
Bank nie sfinansuje zakupu kamienicy „na surowo” — wymaga „pracującego aktywa” z udokumentowaną historią najmu. Bridge loan pozwala kupić kamienicę natychmiast, skomercjalizować 2 wolne lokale, wygenerować 6–12 miesięcy historii przychodowej, a potem refinansować kredytem inwestycyjnym banku z niższym oprocentowaniem. To standardowy schemat — finansowanie dla firm bez zdolności kredytowej liczonej tradycyjnie, jako etap pośredni do tańszego finansowania docelowego.
15 lat w bankowości po stronie klienta przyspiesza decyzję funduszu
Bank widzi „spółkę 5-letnią z kapitałem 50 tys.” i flaguje „niedokapitalizowaną firmę”. Fundusz pozabankowy widzi 15-letniego bankowca po drugiej stronie stołu — kogoś, kto przygotuje dokumentację bezbłędnie, wytłumaczy strukturę najemców na poziomie analityka kredytowego i ma realny plan wyjścia przez refinansowanie. Dla branży nieruchomości komercyjnych, gdzie znajomość mechanizmów finansowych decyduje o jakości decyzji inwestycyjnej, to twardszy dowód niż liczba lat KRS-u.
Potrzebujesz finansowania? Działaj teraz!
Wypełnij wniosek online — decyzja w 2 godziny, wypłata nawet w 24h.
Zobacz inne historie klientów
Wszystkie case studies
Flipperka z Gdyni — 85 tys. PLN zysku z licytacji dzięki pożyczce 150 tys. w 24h
Gdynia, pomorskie
150 000 PLN
Inwestor z Rzeszowa — 400 tys. PLN bridge na zakup lokalu z najemcą sieciowym w 4 dni
Rzeszów, Podkarpackie
400 000 PLN
Inwestor z Warszawy — 1,56 mln PLN na wykup udziałów w kamienicy na Pradze w 7 dni
Warszawa, mazowieckie
1 560 000 PLN
