Inwestor z Warszawy — 1,56 mln PLN na wykup udziałów w kamienicy na Pradze w 7 dni
Inwestor mid-cap w kamienice z Warszawy otrzymał 1,56 mln PLN pod zastaw 2 nieruchomości — w 7 dni od wniosku.
NieruchomościWarszawa, mazowieckie
1 560 000 PLN
Podsumowanie przypadku
Od kontaktu do wypłaty
Wyzwanie klienta
Pan Andrzej (50 lat) — od 12 lat prowadzi JDG specjalizującą się w inwestycjach w kamienice warszawskie. W portfolio: 4 kamienice (łącznie 26 lokali wynajmowanych — mix mieszkalnych i usługowych, Praga-Północ, Mokotów, Wola). Obroty 2024 — 2,8 mln PLN rocznie z najmu. Model: kupuje kamienice wymagające modernizacji, remontuje i podnosi standard, stopniowo wymienia najemców na płacących wyższe czynsze. Dotychczasowe zakupy finansował z własnych środków i pożyczek od znajomych — z bankami miał minimalne doświadczenie (pożyczka dla JDG bez historii kredytowej jest jedyną realną drogą, bo nigdy nie brał kredytu firmowego).
Co się stało
Kwiecień 2025 — Pan Andrzej od 8 lat współposiada kamienicę na Pradze-Północ z partnerem biznesowym (50/50 współwłasność). Partner zdecydował o wyjściu — chce gotówkę w 30 dni, inaczej sprzedaje swoje 50% na wolnym rynku (co oznacza nowego współwłaściciela, którego Pan Andrzej nie wybiera i nie kontroluje — a to może zablokować planowany remont i zmianę najemców). Wartość kamienicy: 5,2 mln PLN. Wykup udziału = 2,6 mln PLN. Pan Andrzej ma 1,04 mln z oszczędności, potrzebuje 1,56 mln bridge. Plan: wykup udziału, pełna kontrola, remont 8 lokali, refinansowanie kredytem bankowym po 12 mies.
Trzy blokery po stronie banku
Po pierwsze — wykup współwłasności wymaga złożonej analizy prawnej. Bank: weryfikacja aktu współwłasności, badanie obciążeń, opinia prawna o skuteczności przeniesienia udziału, zgoda współwłaściciela na ustanowienie hipoteki. Procedura: 2–3 miesiące. Wspólnik daje 30 dni — bank otwarcie nie zdąży, a standardowa pożyczka dla firm na ten cel w banku jest poza zasięgiem.
Po drugie — JDG bez historii kredytowej. Pan Andrzej nigdy nie brał kredytu firmowego — wszystko finansował gotówką. Bank widzi „zero historii” i nie może ocenić zdolności do obsługi 1,56 mln zobowiązania, mimo 2,8 mln obrotu rocznie z najmu. To klasyczna sytuacja, gdy pożyczka bez zdolności kredytowej liczonej tradycyjnymi metodami otwiera drogę.
Po trzecie — zabezpieczenie: kamienica ze współwłasnością. Bank nie ustanowi hipoteki na nieruchomości, w której jest współwłasność do rozwiązania — „najpierw proszę uregulować współwłasność, potem wracać po kredyt”. Koło się zamyka: bank wymaga wykupu z własnych środków, a Pan Andrzej potrzebuje kredytu właśnie po to, by wykup zrealizować.
Co groziło
Utrata kontroli nad kamienicą (nowy wspólnik = blokada remontu, zmian najemców, podwyżek czynszu), potencjalnie wrogie współposiadanie, konieczność sądowego zniesienia współwłasności (lata procedury), wartość kamienicy nie rośnie bo nowy współwłaściciel blokuje inwestycje.
Dlaczego bank odmówił
❌ Co widział bank
- ❌
Wykup współwłasności wymaga 2–3 miesięcy analizy prawnej (akt współwłasności, opinia prawna, zgody) — wspólnik daje 30 dni
- ❌
JDG bez historii kredytowej — Pan Andrzej nigdy nie brał kredytu firmowego, bank nie umie ocenić zdolności mimo 2,8 mln obrotu z najmu
- ❌
Brak hipoteki na nieruchomości ze współwłasnością do rozwiązania — bank wymaga wykupu z własnych środków przed kredytem (koło się zamyka)
✅ Co zobaczył Horyzont Capital
- ✅
12-letnie doświadczenie w kamienicach warszawskich, portfel 4 kamienic z 26 lokalami i 2,8 mln obrotu rocznego z najmu
- ✅
Kamienica praska z potencjałem wzrostu wartości po remoncie (Praga-Północ — gentryfikacja, rosnące czynsze), realny plan wyjścia przez refinansowanie bankowe
- ✅
Pakiet 2 nieruchomości — dom na Wawrze (1,6 mln) + kamienica na Woli (1,3 mln, 100% wynajęte); LTV 54%, dom w dzielnicy willowej z bardzo dobrą płynnością
Nasze rozwiązanie i podjęte działania
Bank widział współwłasność do rozwiązania i JDG bez historii. HC zobaczył 12-letnie doświadczenie w kamienicach warszawskich i pakiet 2 nieruchomości jako spójne zabezpieczenie — 1,56 mln PLN trafiło na konto w 7 dni, mimo realnego problemu KW po drodze.
Pakiet 2 nieruchomości — dom na Wawrze + kamienica na Woli
Hipoteka objęła pakiet 2 nieruchomości: dom prywatny Pana Andrzeja na Wawrze (200 m², działka 500 m², spokojne osiedle willowe — wycena 1,6 mln PLN) plus kamienica na Woli z innego projektu (6 lokali, 100% wynajęte — wycena 1,3 mln PLN). Łączna wycena 2 900 000 PLN, LTV 54% — bezpieczny stosunek w ramach limitu HC 60%, uzasadniony 2 zabezpieczeniami, z których jedno to pracujący portfel najmu. To klasyczne zastosowanie produktu, jakim jest pożyczka pod zastaw nieruchomości — fundusz pozabankowy traktuje pakiet 2 KW jako jeden portfel zabezpieczeń, w pełni omijając problem współwłasności kamienicy praskiej.
Ocena oparta na 12 latach w kamienicach warszawskich i potencjale Pragi-Północ
HC zweryfikował 12-letnie doświadczenie Pana Andrzeja w inwestycjach w kamienice warszawskie (znajomość rynku, lokalizacji, procedur), portfel 4 kamienic z 26 lokalami i 2,8 mln obrotu z najmu, plan wykupu udziału z konkretnym celem (pełna kontrola → remont 8 lokali → refinansowanie bankowe po 12 mies.). Telefon merytoryczny dotyczył Pragi-Północ — Pan Andrzej podał strukturę najmu, prognozy czynszów po remoncie, plan wyjścia. Bank ocenia historyczne PIT-y; fundusz pozabankowy ocenia kompetencje plus potencjał konkretnego aktywa w lokalizacji z gentryfikacją.
Parametry dopasowane do remontu i refinansowania
Pożyczka 1 560 000 PLN na 24 miesiące — z 6-miesięczną karencją na spłatę kapitału, dopasowaną do czasu domknięcia wykupu, startu remontu kamienicy praskiej (12–14 mies.) i przygotowania dokumentacji pod refinansowanie kredytem bankowym. W tym okresie Pan Andrzej regulował tylko odsetki, mógł skupić się na komercjalizacji aktywa po remoncie — bez presji rat w fazie inwestycji. Wcześniejsza spłata co kwartał bez dodatkowych kosztów.
Wypłata w 7 dni — z realnym problemem KW po drodze
HC dał decyzję wstępną dnia 1, ale podczas weryfikacji KW kamienicy na Woli wykryto brak wpisu aktu darowizny sprzed 6 lat — notariusz nigdy nie wysłał wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Zamiast odrzucić wniosek, HC wstrzymał proces na 3 dni, dając czas notariuszowi Pana Andrzeja na uzupełnienie wpisu w KW. To elastyczne podejście uratowało transakcję — bank w takiej sytuacji wymagałby pełnego ponownego procesu. 1 560 000 PLN trafiło na konto firmy 7 dnia, dokładnie wtedy, gdy uporządkowanie stanu prawnego pozwoliło bezpiecznie ustanowić hipotekę.
Efekty dla klienta
Pan Andrzej
Inwestor mid-cap w kamienice, JDG, Warszawa
Pracowałem 12 lat w branży i wiedziałem jedno: kamienicę kupuje się raz, a kontrolę nad nią można stracić w 30 dni. Wspólnik chciał wyjść — albo dam mu gotówkę, albo sprzedaje swoje 50% obcemu, którego ja nie wybiorę. Bank powiedział: „współwłasność do uregulowania zajmie 3 miesiące”. Zadzwoniłem do HC, zastawiłem dom na Wawrze i drugą kamienicę. 7 dni później przelew. Praga jest moja. Cały remont, wszystkie najemcy, każda decyzja — moja.
Czego ta historia uczy inwestorów mid-cap w nieruchomości
30-dniowy ultimatum wspólnika nie czeka 3 miesięcy na opinię prawną banku
Wspólnik chcący wyjść dyktuje termin — albo gotówka w 30 dni, albo sprzedaje 50% na wolnym rynku. Standardowa procedura bankowa (2–3 miesiące analizy prawnej współwłasności) nie pasuje do tego cyklu. 7 dni na decyzję pozabankową to różnica między utrzymaniem pełnej kontroli nad aktywem a wpuszczeniem obcego współwłaściciela, który może zablokować remonty, zmiany najemców i podwyżki czynszów. W kamienicach z gentryfikacją czas decyzji = wartość finalna aktywa.
Pakiet 2 nieruchomości omija problem współwłasności kupowanego aktywa
Bank nie ustanowi hipoteki na kamienicy ze współwłasnością do rozwiązania — koło się zamyka, bo właśnie kredyt jest potrzebny do wykupu. Hipoteka na pakiecie 2 innych nieruchomości właściciela (dom prywatny + druga kamienica z portfela) z LTV 54% to typowy mechanizm odblokowania kapitału. Fundusz pozabankowy traktuje 2 KW jako jeden portfel — zerowe wymaganie wobec stanu prawnego kupowanego aktywa.
Brak historii kredytowej JDG nie blokuje 1,56 mln, jeśli majątek jest po stronie właściciela
Bank widzi „JDG bez kredytu = zero historii” i nie potrafi ocenić zdolności do 1,56 mln, mimo 2,8 mln obrotu rocznego. Fundusz pozabankowy ocenia majątek prywatny właściciela (dom 1,6 mln + kamienica 1,3 mln), 12 lat w branży, prognozy cash flow z kamienicy po remoncie. Standardowa pożyczka dla firm bez zdolności kredytowej liczonej tradycyjnymi metodami otwiera drogę dla 12-letnich praktyków, którzy nigdy nie potrzebowali banku.
Realny problem KW przy wycenie nie musi zabić transakcji
Brak wpisu aktu darowizny w KW kamienicy zabezpieczeniowej (zaniedbanie notariusza sprzed 6 lat) wykryty podczas due diligence — bank w takiej sytuacji wymaga pełnego ponownego procesu. Fundusz pozabankowy wstrzymuje proces na 3 dni i czeka na uporządkowanie stanu prawnego, a potem finalizuje wypłatę. Dla inwestora mid-cap, który negocjuje terminy z wspólnikiem lub deweloperem, to różnica między domknięciem dealu a powrotem do punktu zero.
Potrzebujesz finansowania? Działaj teraz!
Wypełnij wniosek online — decyzja w 2 godziny, wypłata nawet w 24h.
Zobacz inne historie klientów
Wszystkie case studies
Flipperka z Gdyni — 85 tys. PLN zysku z licytacji dzięki pożyczce 150 tys. w 24h
Gdynia, pomorskie
150 000 PLN
Inwestor z Rzeszowa — 400 tys. PLN bridge na zakup lokalu z najemcą sieciowym w 4 dni
Rzeszów, Podkarpackie
400 000 PLN
Deweloper z Legnicy — 1,25 mln PLN bridge na kamienicę z 8 lokalami w 6 dni
Legnica, dolnośląskie
1 250 000 PLN
