Inwestor z Rzeszowa — 400 tys. PLN bridge na zakup lokalu z najemcą sieciowym w 4 dni
Inwestor w lokale handlowe z Rzeszowa otrzymał 400 tys. PLN pod zastaw domu — w 4 dni od wniosku.
NieruchomościRzeszów, Podkarpackie
400 000 PLN
Podsumowanie przypadku
Od kontaktu do wypłaty
Wyzwanie klienta
Pan Arkadiusz (42 lata) — 10 lat doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi u dużego gracza z Krakowa, od 6 lat prowadzi własną spółkę celową w Rzeszowie. Spółka posiada i zarządza portfelem 3 lokali handlowych i okolicach (parter kamienicy w centrum, lokal w parku handlowym, mały magazyn z biurem). Obroty 2024 — 1,2 mln PLN, głównie z czynszów najmu. Cap rate portfela 7,8%. Przed spółką Pan Arkadiusz odpowiadał za portfel kilkudziesięciu obiektów komercyjnych — zna procedury zakupu, wyceny i analizy najemcy od podszewki.
Co się stało
Listopad 2025 — Pan Arkadiusz znajduje lokal handlowy 120 m² na parterze nowego budynku w centrum Rzeszowa, z najemcą sieciowym (umowa najmu 5 lat, czynsz 7 500 PLN/mies. netto z indeksacją HICP). Deweloper spieszy się z zamknięciem bilansu rocznego — cena 580 000 PLN (rynkowo 620–650 tys.), termin: zaliczka 30% i podpisanie aktu w 30 dni. Pan Arkadiusz ma 180 tys. z oszczędności spółki, potrzebuje 400 000 PLN bridge. Po przekroczeniu terminu lokal trafi do innego zainteresowanego — okazja umrze w 30 dni. Aby przygotować się do takiej rozmowy, warto wcześniej znać zasady przygotowania do finansowania pozabankowego, bo procedura jest krótsza, ale wymaga konkretnej dokumentacji.
Trzy blokery po stronie banku
Po pierwsze — bank wymaga operatu szacunkowego rzeczoznawcy. Koszt 3–4 tys. PLN, czas przygotowania 2–4 tygodnie, plus 1–2 tygodnie analizy w banku. Standardowa pożyczka dla firm na zakup nieruchomości komercyjnej w banku rusza dopiero po operacie. Sam ten krok zjada większość 30-dniowego okna dewelopera.
Po drugie — cel zakupu: nieruchomość komercyjna pod wynajem. Bank wymaga pełnej analizy najemcy (sprawozdania finansowe sieci, wiarygodność kontraktu, analiza klauzul indeksacji), weryfikacji umowy najmu i analizy rentowności obiektu. To kolejne 2–3 tygodnie procedury. Dla 30-dniowego terminu — niewykonalne.
Po trzecie — zabezpieczenie prywatne pod pożyczkę dla spółki. Pan Arkadiusz chce zastawić swój prywatny dom pod kredyt dla sp. z o.o. — to formalna komplikacja. Bank wymaga zgody małżonki, oddzielnego operatu na dom, analizy powiązań kapitałowych i konstrukcji prawnej zabezpieczenia. Kolejne 2 tygodnie procedury.
Co groziło
Utrata lokalu na rzecz innego inwestora, stagnacja portfela na 3 lokalach przez 12–18 miesięcy (kolejna taka okazja w centrum Rzeszowa to rzadkość — najemca sieciowy z 5-letnią umową na rynku regionalnym pojawia się raz na 1,5–2 lata), brak wzrostu cap rate portfela.
Dlaczego bank odmówił
❌ Co widział bank
- ❌
Wymóg operatu szacunkowego (3–4 tys. PLN, 2–4 tygodnie) — niemożliwy do dotrzymania w 30 dni dewelopera
- ❌
Cel zakup pod wynajem komercyjny — wymaga analizy najemcy i rentowności (2–3 tygodnie procedury)
- ❌
Zabezpieczenie prywatne pod pożyczkę spółki — formalna komplikacja, dodatkowa procedura, zgoda małżonki, analiza powiązań
✅ Co zobaczył Horyzont Capital
- ✅
6-letni track record zarządzania 3 lokalami komercyjnymi, stabilne 1,2 mln obrotu z najmu, plus 10 lat doświadczenia branżowego u dużego gracza z Krakowa
- ✅
Lokal z najemcą sieciowym i 5-letnią umową (czynsz 7 500 PLN/mies. netto z indeksacją HICP) — minimalizuje ryzyko pustostanu
- ✅
Dom prywatny w dobrej lokalizacji podmiejskiej Rzeszowa, wycena 780 tys., LTV 51% — bezpieczne zabezpieczenie z pełną płynnością
Nasze rozwiązanie i podjęte działania
Bank widział wymóg operatu i komplikację zabezpieczenia prywatnego dla spółki. Horyzont Capital ocenił 6-letni track record, lokal z najemcą sieciowym 5-letnim i dom prywatny z LTV 51% — 400 tys. PLN trafiło na konto w 4 dni, 26 dni przed terminem dewelopera.
Zabezpieczenie na domu prywatnym właściciela na obrzeżach Rzeszowa
Hipoteka objęła prywatny dom Pana Arkadiusza na obrzeżach Rzeszowa (140 m², działka 800 m², stan bardzo dobry, kupiony w 2018). Rzeczoznawca HC wycenił nieruchomość na 780 000 PLN. Przy wnioskowanej kwocie 400 000 PLN wskaźnik LTV 51% — bezpieczny stosunek w ramach limitu HC 60%. To klasyczne zastosowanie produktu, jakim jest pożyczka pod zastaw nieruchomości — fundusz pozabankowy akceptuje zabezpieczenie osoby fizycznej pod pożyczkę spółki bez dodatkowych procedur.
Ocena oparta na 10 latach w branży i kontrakcie z najemcą sieciowym
HC zweryfikował 10-letnie doświadczenie Pana Arkadiusza w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi (znajomość procedur, wycen, analizy najemcy na poziomie korporacyjnym), 6-letni track record własnej spółki z portfelem 3 lokali i stabilnym 1,2 mln obrotu z najmu. Telefon do najemcy sieciowego potwierdził długoterminowy charakter kontraktu — 5-letnia umowa najmu z indeksacją HICP. Bank ocenia historyczne PIT-y; fundusz pozabankowy ocenia kompetencje plus jakość najemcy.
Parametry dopasowane do planu refinansowania
Pożyczka 400 000 PLN na 18 miesięcy — z 3-miesięczną karencją na spłatę kapitału, dopasowaną do czasu zamknięcia transakcji zakupu i stabilizacji cash flow z nowego lokalu. Plan: refinansowanie kredytem inwestycyjnym banku po 12 miesiącach, gdy lokal z najemcą sieciowym będzie „pracującym aktywem” z 12-miesięczną historią przychodową. Wcześniejsza spłata co kwartał bez kosztów.
Wypłata w 4 dni — 26 dni przed terminem dewelopera
Wniosek online dnia pierwszego, telefon HC tego samego dnia (rozmowa merytoryczna o lokalu, najemcy, portfelu), oględziny domu na obrzeżach Rzeszowa drugiego dnia (osoba z Podkarpacia, wycena konserwatywna), weryfikacja spółki i analiza portfela najmu trzeciego dnia, akt notarialny w Warszawie czwartego dnia rano. 400 000 PLN trafiło na konto spółki tego samego dnia — Pan Arkadiusz mógł sfinalizować zakup lokalu z 26-dniowym zapasem na 30-dniowy termin dewelopera.
Efekty dla klienta
Pan Arkadiusz
Inwestor w lokale handlowe, sp. z o.o., Rzeszów
Przez 6 lat budowałem portfel krok po kroku — każdy lokal kupiony z zysku z poprzedniego. Kiedy pojawił się ten czwarty — w centrum, z najemcą sieciowym, z ceną 10% poniżej rynku — wiedziałem, że to jest deal, na który czekałem 2 lata. Bank powiedział: „operat szacunkowy potrwa 3 tygodnie”. Deweloper dał 30 dni. Zadzwoniłem do HC rano, wieczorem miałem decyzję, a 4 dni później przelew. Zastawiłem swój dom, żeby firma mogła urosnąć. To jest skin in the game — jeśli wierzysz w swój biznes, stawiasz na stół to, co masz najcenniejszego.
Czego ta historia uczy inwestorów w nieruchomości komercyjne
30-dniowe okno dewelopera nie czeka 8 tygodni na operat banku
Deweloper zamykający bilans roczny dyktuje termin 30 dni — nie chce czekać. Standardowa procedura bankowa 8 tygodni (operat 4 tyg. + analiza wniosku 4 tyg.) nie pasuje do tego cyklu. 4 dni na decyzję pozabankową to różnica między zakupem lokalu z najemcą sieciowym a oddaniem deal'u konkurentowi z gotówką. W nieruchomościach komercyjnych regionalnych okazje na lokale z 5-letnią umową najmu pojawiają się raz na 1,5–2 lata.
Dom prywatny właściciela odblokowuje kapitał dla spółki celowej
Spółka celowa zarządzająca nieruchomościami nie ma zdolności bankowej do szybkiego pozyskania bridge — niska kapitalizacja własna, większość wartości w aktywach nieruchomościowych obciążonych już hipotekami. Hipoteka na prywatnym domu właściciela z LTV 51% to typowy mechanizm odblokowania finansowania w branży nieruchomości komercyjnych. Fundusz pozabankowy wycenia majątek osoby fizycznej, nie wymaga zgód małżonki w postaci osobnej procedury — co dla SPV-owca jest jedyną realną drogą do bridge w 4 dni.
Bridge loan otwiera ścieżkę do tańszego refinansowania bankowego
Bank nie sfinansuje zakupu „na surowo” — wymaga „pracującego aktywa” z historią przychodową. Bridge loan z funduszu pozabankowego pozwala kupić lokal natychmiast, wynająć/utrzymać najemcę, wygenerować 12 miesięcy historii przychodowej, a potem refinansować taniej kredytem inwestycyjnym banku. To standardowy schemat działania w nieruchomościach komercyjnych — pożyczka bez zdolności kredytowej liczonej tradycyjnie, jako etap pośredni do tańszego finansowania docelowego.
10 lat w korpo + 6 lat na swoim = realna kompetencja, nie ryzyko stażu
Bank widzi „spółka celowa od 6 lat z kapitałem zakładowym 50 tys.” i flaguje „niedokapitalizowaną firmę”. Fundusz pozabankowy łączy 10-letnie doświadczenie korporacyjne właściciela (zarządzanie portfelem kilkudziesięciu obiektów u dużego gracza z Krakowa) z 6 latami własnej działalności i widzi 16 lat kompetencji branżowych — tylko w innej formie prawnej. Dla branży nieruchomości komercyjnych, gdzie znajomość rynku, najemców i wycen decyduje o jakości decyzji zakupowej, to twardszy dowód niż liczba lat KRS-u.
Potrzebujesz finansowania? Działaj teraz!
Wypełnij wniosek online — decyzja w 2 godziny, wypłata nawet w 24h.
Zobacz inne historie klientów
Wszystkie case studies
Flipperka z Gdyni — 85 tys. PLN zysku z licytacji dzięki pożyczce 150 tys. w 24h
Gdynia, pomorskie
150 000 PLN
Deweloper z Legnicy — 1,25 mln PLN bridge na kamienicę z 8 lokalami w 6 dni
Legnica, dolnośląskie
1 250 000 PLN
Inwestor z Warszawy — 1,56 mln PLN na wykup udziałów w kamienicy na Pradze w 7 dni
Warszawa, mazowieckie
1 560 000 PLN
