Firma consultingowa z Warszawy — 1,6 mln PLN w 7 dni na zakup biura na Mokotowie
Firma consultingowa z Warszawy otrzymała 1,6 mln PLN pod zastaw 2 nieruchomości — w 7 dni od wniosku.
Usługi profesjonalneWarszawa, mazowieckie
1 601 600 PLN
Podsumowanie przypadku
Od kontaktu do wypłaty
Wyzwanie klienta
Pan Karol (48 lat) — były dyrektor operacyjny w korporacji logistycznej, od 15 lat prowadzi firmę doradczą (sp. z o.o.). Specjalizacja: restrukturyzacje, due diligence transakcyjne, optymalizacja procesów — klienci to MŚP z sektora produkcyjnego i logistycznego, które przygotowują się do sprzedaży lub przejęcia. Zespół: 22 osoby (senior consultants, analitycy finansowi, project managerowie, back office). Biuro: wynajmowane 280 m² w biurowcu na Mokotowie — 38 tys. PLN/mies. (456 tys./rok). Obrót 2024 — 6,8 mln PLN. Spółka od roku jest po restrukturyzacji profilu: przejście z IT outsourcingu na consulting strategiczny.
Co się stało
Q2 2025 — sprzedawca lokalu na Mokotowie (320 m², stan deweloperski, idealna lokalizacja pod siedzibę) daje 30 dni na decyzję. Cena: ~2,1 mln PLN. Rata pożyczki na zakup porównywalna z czynszem 38 tys./mies., ale właściciel buduje majątek zamiast opłacać czynsz. Pan Karol ma 200 tys. wolnej gotówki w spółce, potrzebuje 1 601 600 PLN na pokrycie reszty (po wkładzie własnym 500 tys.). Standardowa pożyczka dla firm na nieruchomość komercyjną w banku — odmowa.
Trzy blokery po stronie banku
Po pierwsze — procedura kredytu hipotecznego na nieruchomość komercyjną: 4–5 miesięcy. Bank wymaga pełnej dokumentacji za 3 lata, wyceny rzeczoznawcy (6 tygodni), analizy sektorowej, opinii prawnej. Sprzedawca dał Panu Karolowi 30 dni — bank otwarcie nie zdąży.
Po drugie — restrukturyzacja profilu firmy = „firma w kryzysie”. Spółka 2 lata temu zamknęła nierentowny dział IT outsourcingu i przebudowała się na consulting strategiczny. W bilansie: spadek przychodu o 25% r/r (bo zniknął przychód z IT), wzrost marży o 15 pp. Algorytm scoringowy widzi tylko spadek obrotów — nie lepszą marżę. Cały proces wzorował się na sprawdzonym schemacie pożyczki pod zastaw nieruchomości krok po kroku.
Po trzecie — zakup na spółkę z niskim kapitałem własnym. Kapitał zakładowy 50 tys. PLN, reszta zysku reinwestowana w zespół. Bank wymaga wkładu własnego 30% przy nieruchomości komercyjnej (~480 tys. PLN), Pan Karol ma 200 tys. wolnej gotówki — zamrożenie reszty naruszyłoby płynność spółki.
Co groziło
Utrata okazji zakupu (lokal w tej lokalizacji to 1–2 oferty rocznie), kontynuacja wynajmu za 38 tys./mies. (456 tys./rok, które nie budują żadnego majątku spółki), planowane wejście wspólnika opóźnione (partner chciał wejść do firmy z „własnym biurem”, nie wynajmem).
Dlaczego bank odmówił
❌ Co widział bank
- ❌
Procedura kredytu hipotecznego na nieruchomość komercyjną: 4–5 miesięcy — niemożliwe do dotrzymania w 30 dni od oferty
- ❌
Restrukturyzacja profilu firmy = spadek przychodu o 25% r/r — algorytm widzi „firmę w kryzysie”, nie lepszą marżę
- ❌
Wkład własny 30% przy nieruchomości komercyjnej (~480 tys. PLN) — Pan Karol ma 200 tys. wolnej gotówki
✅ Co zobaczył Horyzont Capital
- ✅
Decyzja wstępna w 2h, finalizacja w 7 dni — w tempie, w którym działają transakcje na nieruchomości komercyjne
- ✅
Zamknięcie nierentownego działu IT i wzrost marży o 15 pp — to oznaka kompetencji zarządczej, nie kryzysu
- ✅
Pakiet 2 nieruchomości w najdroższych dzielnicach Warszawy (Wilanów + Śródmieście) — LTV 42%, minimalne ryzyko dewaluacji
Nasze rozwiązanie i podjęte działania
Bank widział spadek przychodu i procedurę 5 miesięcy. HC ocenił 15-letnią firmę, restrukturyzację jako kompetencję plus pakiet 2 nieruchomości z LTV 42% — 1,6 mln PLN poszło bezpośrednio do sprzedawcy biura w 7 dni, nawet z problemem KW po drodze.
Pakiet 2 nieruchomości — dom Wilanów + mieszkanie Śródmieście
Hipoteka objęła pakiet 2 nieruchomości: dom Pana Karola na Wilanowie (240 m², działka 800 m² — wycena 2 850 000 PLN) plus mieszkanie inwestycyjne w Śródmieściu (52 m², wynajmowane — wycena 963 000 PLN). Łączna wycena 3 813 000 PLN, LTV 42% — bardzo bezpieczny stosunek, znacznie poniżej limitu HC 60%. To klasyczne zastosowanie produktu, jakim jest pożyczka pod zastaw nieruchomości — fundusz pozabankowy traktuje pakiet 2 KW jako jeden portfel zabezpieczeń, dom i mieszkanie w najdroższych dzielnicach Warszawy minimalizują ryzyko dewaluacji.
Ocena oparta na 15-letniej firmie i restrukturyzacji jako kompetencji
HC zweryfikował 15-letni track record Pana Karola, 22-osobowy zespół (senior consultants, analitycy finansowi, project managerowie), specjalizację w restrukturyzacjach i due diligence dla MŚP, obrót 2024 — 6,8 mln PLN. Kluczowe: zamknięcie nierentownego działu IT i wzrost marży o 15 pp to dowód kompetencji zarządczej, nie kryzysu. Bank widzi „spadek obrotów”; fundusz pozabankowy ocenia jakość biznesu plus jakość zabezpieczenia. Plus jasna kalkulacja: rata pożyczki vs czynsz 38 tys./mies. — racjonalna decyzja inwestycyjna.
Parametry dopasowane do refinansowania bankowego po stabilizacji
Pożyczka 1 601 600 PLN na 24 miesiące — z 6-miesięczną karencją na spłatę kapitału, dopasowaną do czasu zamknięcia wynajmu, przeprowadzki, wykończenia lokalu na Mokotowie i ustabilizowania kosztów operacyjnych. W tym okresie Pan Karol regulował tylko odsetki, mógł skupić się na adaptacji bez presji rat. Plan wyjścia: po 18 miesiącach refinansowanie kredytem bankowym, gdy bilans spółki będzie po pełnej stabilizacji po restrukturyzacji. Wcześniejsza spłata bez dodatkowych kosztów.
Wypłata w 7 dni — z realnym problemem KW po drodze
HC dał decyzję wstępną dnia 1 w 2h, ale podczas weryfikacji KW mieszkania inwestycyjnego w Śródmieściu wykryto brak podstawy nabycia — akt notarialny od dewelopera sprzed 6 lat nigdy nie został prawidłowo wpisany do księgi (zaniedbanie dewelopera). Zamiast odrzucić wniosek, HC wstrzymał proces na 3 dni, dając czas notariuszowi na uzupełnienie wpisu w KW. Bank w takiej sytuacji wymagałby pełnego ponownego procesu i 5 miesięcy oczekiwania. 1 601 600 PLN poszło bezpośrednio przelewem do sprzedawcy biura dnia 7 — Pan Karol kupił lokal w terminie 30 dni od oferty.
Efekty dla klienta
Pan Karol
Właściciel firmy consultingowej, sp. z o.o., Warszawa
Płaciłem 38 tysięcy miesięcznie za wynajem — i za każdy z tych tysięcy nie budowałem nic, co mogę wpisać do bilansu spółki. Kiedy pojawiła się okazja na Mokotowie, wiedziałem, że mam 30 dni. Bank powiedział: „wróć za 5 miesięcy”. Zadzwoniłem do HC w poniedziałek, w czwartek mieli wycenę moich nieruchomości, a w następny poniedziałek pieniądze poszły do sprzedawcy. Siedem dni. Dziś siedzę we własnym biurze, mój nowy wspólnik ma gdzie przyjmować klientów, a rata miesięczna jest niższa niż czynsz, który płaciłem. Za 2 lata refinansuję to w banku — bo wtedy bilans będzie idealny.
Czego ta historia uczy firmy doradcze
Okazja zakupu biura nie czeka 5 miesięcy na bank
Lokal komercyjny w prestiżowej lokalizacji to 1–2 oferty rocznie — sprzedawca dyktuje 30 dni i ma kolejnego nabywcę z gotówką. Standardowa procedura kredytu hipotecznego banku 4–5 miesięcy nie pasuje do tego cyklu — w tym czasie okazja przepadnie. 7 dni na decyzję pozabankową plus przelew bezpośrednio do sprzedawcy to różnica między przejściem z wynajmu do własności a kontynuacją 38 tys./mies. czynszu, który nie buduje majątku.
Pakiet 2 nieruchomości w lokalizacjach premium odblokowuje 1,6 mln PLN
Sp. z o.o. z kapitałem zakładowym 50 tys. PLN ma zerową szansę na 1,6 mln z banku — algorytm wymaga wkładu własnego 30% (480 tys.) i 5 miesięcy procedury. Hipoteka na pakiecie 2 nieruchomości właściciela (dom Wilanów + mieszkanie Śródmieście) z LTV 42% otwiera drogę do skali finansowania nieosiągalnej standardowo. Fundusz pozabankowy traktuje 2 KW jako jeden portfel zabezpieczeń, ocenia majątek prywatny właściciela, a nie tylko bilans spółki.
Bridge loan jako most do tańszego refinansowania bankowego
Bank nie sfinansuje zakupu komercyjnego dla spółki po restrukturyzacji w 30 dni. Bridge loan z funduszu pozabankowego pozwala kupić nieruchomość natychmiast, ustabilizować bilans po przeprowadzce (12–18 miesięcy), a potem refinansować tańszym kredytem hipotecznym banku. To standardowy schemat — konsolidacja zobowiązań i refinansowanie po stabilizacji bilansu daje finalnie niższy koszt kapitału niż natychmiastowy kredyt bankowy w trudnym momencie.
Restrukturyzacja profilu to kompetencja zarządcza, nie kryzys
Bank widzi „spadek przychodu 25% r/r = firma w kryzysie” i automatycznie odrzuca, ignorując wzrost marży o 15 pp i przebudowę modelu biznesowego. Fundusz pozabankowy ocenia jakość decyzji zarządczych: zamknięcie nierentownego działu IT i przejście na consulting strategiczny to dowód kompetencji właściciela, który potrafi reagować na rynek. Specjalistyczna pożyczka dla firmy consultingowej ocenia kontekst zmian, nie tylko top-line bilansu.
Potrzebujesz finansowania? Działaj teraz!
Wypełnij wniosek online — decyzja w 2 godziny, wypłata nawet w 24h.
Zobacz inne historie klientów
Wszystkie case studies
Biuro rachunkowe z Głogowa Mp. — 160 tys. PLN w 24h na KSeF, spłacone 2 mies. przed terminem
Głogów Małopolski, podkarpackie
160 000 PLN
Kancelaria z Nowego Sącza — 360 tys. PLN w 6 dni na 14 mies. kosztów success fee
Nowy Sącz, małopolskie
360 000 PLN
Agencja eventowa z Sopotu — 790 tys. PLN w 4 dni na 6 konferencji za 1,8 mln
Sopot, Pomorskie
790 000 PLN
