Z tego artykułu dowiesz się
- Czym jest hipoteka przymusowa i kto może ją wpisać?
- Jak często hipoteka przymusowa pojawia się w księgach firm?
- Czym hipoteka przymusowa różni się od umownej?
- Jakie skutki ma hipoteka przymusowa dla firmy?
- Jak wykreślić hipotekę przymusową ZUS po spłacie?
- Czy firma z hipoteką przymusową dostanie pożyczkę?
- Źródła
Hipoteka przymusowa to wpis, który ZUS, urząd skarbowy albo gmina mogą umieścić w księdze wieczystej nieruchomości firmy bez zgody właściciela; Horyzont Capital widzi ją w co siódmej analizowanej księdze i nie odrzuca z tego powodu wniosku, bo zaległość można spłacić, a wpis wykreślić. Rodzaje hipotek i rolę działu IV opisuje przewodnik hipoteka w księdze wieczystej; tutaj skupiamy się na hipotece przymusowej za zaległości publicznoprawne: skąd się bierze, co zmienia dla firmy i jak ją usunąć (stan na 17.10.2026, źródła: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o kosztach sądowych, zus.pl). Finansujemy wyłącznie firmy (JDG i spółki) z nieruchomością pod zastaw.
Czym jest hipoteka przymusowa i kto może ją wpisać?
Hipoteka przymusowa to hipoteka, której wierzyciel nie potrzebuje umowy z właścicielem — wystarczy mu tytuł wykonawczy albo inny dokument wskazany w ustawie, a wpis obejmuje wszystkie nieruchomości dłużnika. Tak definiuje ją art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 110 tej ustawy dopuszcza też inne podstawy wpisu: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora, decyzję administracyjną — jeśli przepis szczególny tak stanowi, nawet nieostateczną — oraz zarządzenie zabezpieczenia w egzekucji administracyjnej. To ostatnie i decyzje z przepisów podatkowych są typową drogą dla urzędu skarbowego i gminy.
ZUS pisze wprost, że jako zabezpieczenie należności z tytułu składek przysługuje mu hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika. W praktyce oznacza to, że firma z zaległymi składkami albo podatkami może zobaczyć nowy wpis w dziale IV, zanim dostanie jakiekolwiek pismo o egzekucji z nieruchomości.
Jak często hipoteka przymusowa pojawia się w księgach firm?
W około 1,9 tys. ksiąg wieczystych, które Horyzont Capital przeanalizował przy wnioskach o finansowanie, aktywna hipoteka przymusowa była wpisana mniej więcej w co siódmej. W około dwóch trzecich takich ksiąg wierzycielem był ZUS, w mniej więcej co szóstej — Skarb Państwa reprezentowany przez urząd skarbowy, a w co dziesiątej — gmina (dane własne HC, stan na 17.10.2026).
Z perspektywy analizy ryzyka to sygnał, a nie wyrok. Hipoteka przymusowa mówi, że firma miała zaległość publicznoprawną wystarczająco dużą, by wierzyciel ją zabezpieczył. Nie mówi, czy zaległość nadal istnieje — wpis zostaje w księdze, dopóki ktoś nie złoży wniosku o wykreślenie.
Czym hipoteka przymusowa różni się od umownej?
Różnica dotyczy źródła i zgody, a nie skutków: obie hipoteki dają wierzycielowi prawo do zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej właścicielem, i przed wierzycielami osobistymi (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
| Cecha | Hipoteka umowna | Hipoteka przymusowa |
|---|---|---|
| Podstawa wpisu | oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki | tytuł wykonawczy, decyzja administracyjna, postanowienie lub zarządzenie zabezpieczenia (art. 109–110) |
| Zgoda właściciela | wymagana | niewymagana |
| Kto zwykle jest wierzycielem | bank, pożyczkodawca, kontrahent | ZUS, urząd skarbowy, gmina, wierzyciel z wyrokiem |
| Kilka nieruchomości naraz | możliwa hipoteka łączna | co do zasady niedopuszczalna łącznie — wierzyciel dzieli kwotę między nieruchomości (art. 111¹) |
| Pierwszeństwo | według chwili złożenia wniosku o wpis | według chwili złożenia wniosku o wpis (art. 12 i 29) |
| Wykreślenie | zgoda wierzyciela + wniosek do sądu | dokument wierzyciela o spłacie + wniosek do sądu |
Pierwszeństwo działa tak samo dla obu rodzajów: wcześniej wpisana hipoteka banku wyprzedza późniejszą hipotekę ZUS, a hipoteka ZUS wpisana przed nowym pożyczkodawcą wyprzedza jego zabezpieczenie.
Jakie skutki ma hipoteka przymusowa dla firmy?
Najważniejszy skutek to utrata swobody: sprzedaż, refinansowanie i nowe zabezpieczenie nieruchomości wymagają najpierw rozliczenia zaległości albo uwzględnienia jej w transakcji.
- Sprzedaż — kupujący nabywa nieruchomość z obciążeniem, więc w praktyce żąda spłaty zaległości z ceny i wykreślenia wpisu.
- Kredyt w banku — wpis w dziale IV jest widoczny dla każdego analityka; bank zwykle wymaga spłaty zaległości i wykreślenia wpisu, zanim w ogóle oceni wniosek.
- Egzekucja — wierzyciel publiczny może prowadzić egzekucję z nieruchomości i jest zaspokajany z ceny według pierwszeństwa swojej hipoteki.
Koszt samej zaległości rośnie każdego dnia o odsetki za zwłokę — dla własnej kwoty i okresu policzysz go w kalkulatorze odsetek za zwłokę ZUS i US.
Jak wykreślić hipotekę przymusową ZUS po spłacie?
Najpierw spłacasz zaległość objętą hipoteką, potem wnosisz do ZUS o oświadczenie potwierdzające spłatę, a z tym oświadczeniem składasz w sądzie wniosek o wykreślenie na formularzu KW-WPIS — ZUS nie występuje do sądu za Ciebie.
- Spłata — regulujesz należności z okresu objętego zabezpieczeniem. Spłata wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki (art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale wpis w księdze zostaje.
- Wniosek do ZUS — składa go właściciel, współwłaściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości: w eZUS (dawniej PUE ZUS), pocztą, w placówce albo ustnie do protokołu. Podajesz numer księgi wieczystej, położenie nieruchomości i treść żądania.
- Oświadczenie ZUS — ZUS sprawdza, czy zadłużenie za okres objęty zabezpieczeniem jest opłacone. Jeśli tak, wydaje oświadczenie; jeśli nie — informuje, że go nie wyda. Od tego rozstrzygnięcia nie ma odwołania.
- Wniosek do sądu — formularz KW-WPIS składasz w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości, z oryginałem oświadczenia i dowodem opłaty.
Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł — połowę opłaty od wpisu (art. 42 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, stan na 17.10.2026). Przy hipotece urzędu skarbowego albo gminy dokument potwierdzający spłatę wydaje organ, który złożył wniosek o wpis; zapytaj o niego od razu po zapłacie.
Czy firma z hipoteką przymusową dostanie pożyczkę?
Tak — w Horyzont Capital hipoteka przymusowa ZUS albo urzędu skarbowego nie wyklucza wniosku: akceptujemy zaległości w ZUS i US oraz każde miejsce na hipotece, a liczy się wolna wartość nieruchomości. Typowy scenariusz to pożyczka przeznaczona na spłatę zaległości, po której wierzyciel publiczny wydaje dokument do wykreślenia wpisu.
Finansujemy firmy — JDG od 3. miesiąca działalności i spółki — kwotą od 100 tys. do 10 mln zł, do 60% wartości nieruchomości, na okres od 3 do 72 miesięcy; oprocentowanie od 14% rocznie, prowizja od 12%. Pożyczka kosztuje więcej niż układ ratalny w ZUS, więc ma sens wtedy, gdy raty nie są dostępne albo hipoteka blokuje sprzedaż, refinansowanie lub kontrakt. Warunki opisują strony pożyczka hipoteczna dla firm i pożyczki dla zadłużonych firm.
Masz firmę (JDG lub spółkę) z hipoteką przymusową w księdze wieczystej? Złóż wniosek — zajmie 2 minuty, a wstępną decyzję otrzymasz w 2 godziny. Nie finansujemy osób prywatnych ani firm bez nieruchomości pod zastaw.
Źródła
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece — tekst jednolity, Dz.U. 2026 poz. 1066 (api.sejm.gov.pl, źródło rządowe)
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych — tekst jednolity (api.sejm.gov.pl, źródło rządowe)
- ZUS — karta usługi „Wydanie oświadczenia w celu wykreślenia hipoteki przymusowej” (zus.pl, źródło rządowe)
- ZUS — Dochodzenie należności publicznoprawnych w ZUS (zus.pl, źródło rządowe)
