Pożyczka pod zastaw nieruchomości, która ma już hipotekę — II i III miejsce

Tak — nieruchomość z hipoteką banku może zabezpieczyć kolejną pożyczkę dla firmy: Horyzont Capital przyjmuje każde miejsce w księdze wieczystej, także drugie i trzecie, i pożycza do 60% wartości nieruchomości pomniejszonej o to, co zostało do spłaty z kredytów zabezpieczonych na tej nieruchomości. Warunki oferty opisuje strona pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firm. Finansujemy wyłącznie firmy (JDG i spółki) z nieruchomością pod zastaw — własną albo za zgodą właściciela.

Czy nieruchomość z hipoteką może zabezpieczyć kolejną pożyczkę?

Tak — jedna nieruchomość może być obciążona kilkoma hipotekami, a o ich kolejności decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (art. 12 ust. 1 i art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Pierwsza wpisana hipoteka zajmuje pierwsze miejsce, kolejne — drugie, trzecie i dalsze. Wszystkie widać w dziale IV księgi wieczystej.

Właściciel nie potrzebuje do tego zgody banku, który ma hipotekę na pierwszym miejscu: zastrzeżenie, w którym właściciel zobowiązuje się wobec wierzyciela hipotecznego, że nie obciąży nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki, jest niedopuszczalne (art. 72 tej ustawy). Warto jednak przeczytać umowę kredytu — może zobowiązywać do informowania banku o nowym zadłużeniu.

W Horyzont Capital akceptujemy każde miejsce na hipotece. Wcześniejszy kredyt nie wyklucza wniosku — liczy się wolna wartość nieruchomości, czyli ta część, która zostaje po odjęciu długów mających pierwszeństwo przed nami.

Co w praktyce oznacza drugie i trzecie miejsce hipoteki?

Miejsce hipoteki decyduje o kolejności, w jakiej wierzyciele hipoteczni są zaspokajani z nieruchomości — wierzyciel z drugiego miejsca dostaje pieniądze po wierzycielu z pierwszego. Dlatego dla pożyczkodawcy na dalszym miejscu najważniejsze jest, ile realnie zostało do spłaty z wcześniejszych kredytów i ile nieruchomość jest warta.

Trzy rzeczy, które warto wiedzieć o kolejnych miejscach:

• hipoteka nie awansuje sama — gdy spłacisz kredyt z pierwszego miejsca i hipoteka wygaśnie, druga hipoteka nie przesuwa się automatycznie; właściciel może rozporządzić opróżnionym miejscem, np. ustanowić na nim nową hipotekę albo — za zgodą uprawnionego — przenieść na nie jedną z hipotek (art. 101¹ ustawy),
• hipoteka po spłaconym kredycie bywa wciąż w księdze — do czasu wykreślenia widnieje w dziale IV, choć dług wygasł; wykreślenie wymaga zgody wierzyciela i wniosku do sądu,
• hipoteka przymusowa — ZUS albo urząd skarbowy mogą wpisać hipotekę przymusową z tytułu zaległości; jest widoczna w dziale IV jak każda inna.

Szczegóły kolejności zaspokajania w egzekucji opisuje wpis kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych, a budowę działu IV — hipoteka w księdze wieczystej.

Ile można pożyczyć pod nieruchomość, która ma już hipotekę?

W Horyzont Capital kwota pożyczki to do 60% wartości rynkowej nieruchomości minus saldo długów zabezpieczonych na tej nieruchomości — odejmujemy to, co realnie zostało do spłaty, a nie sumę hipoteki wpisaną w księdze. Wynik mieści się w przedziale kwot pożyczki od 100 tys. do 10 mln zł.

Patrzę na nieruchomość tak, jak patrzyłby na nią nabywca: liczy się wartość, którą da się odzyskać, i dług, który ma pierwszeństwo przed nami. Suma hipoteki w księdze bywa wyższa niż kredyt, bo zabezpiecza też odsetki i koszty, i nie maleje, gdy kredyt jest spłacany — liczona od niej kwota pożyczki byłaby zaniżona.

Przykład: dom wart 1 mln zł, w dziale IV hipoteka banku na 500 tys. zł, a z kredytu zostało do spłaty 120 tys. zł. Liczymy 60% z 1 mln zł minus 120 tys. zł — nie minus 500 tys. zł. Saldo kredytu podajesz w oświadczeniu o zobowiązaniach, które składasz z wnioskiem.

Gdy jedna nieruchomość nie wystarcza, pożyczkę można zabezpieczyć kilkoma — kwoty z każdej się sumują. Ratę dla własnej kwoty i okresu policzysz w kalkulatorze pożyczki.

Jak wyceniamy nieruchomość, która ma już hipotekę?

Wycenę przygotowujemy sami — na podstawie numeru księgi wieczystej, zdjęć i wizji lokalnej — więc nie zamawiasz ani nie opłacasz operatu szacunkowego. Hipoteka nie obniża wartości samej nieruchomości, ale wpływa na to, ile wolnej wartości zostaje na naszą pożyczkę.

Na wycenę i kwotę wpływają:

• lokalizacja i płynność — jak szybko i za ile nieruchomość dałoby się sprzedać,
• przeznaczenie i stan techniczny — mieszkanie, dom, lokal użytkowy, magazyn, działka czy grunt rolny,
• wpisy w dziale III — np. służebności albo dożywocie, które mogą obniżyć wartość dla nabywcy,
• wpisy w dziale IV — liczba hipotek, ich wierzyciele i salda długów, które zabezpieczają.

Zasada w Horyzont Capital przy nieruchomości bez długów: wartość nieruchomości co najmniej ok. 1,7 × kwota pożyczki (LTV do 60%). Przy nieruchomości z kredytem do tej wartości trzeba doliczyć saldo kredytu.

Kiedy pożyczka na drugim miejscu hipoteki ma sens?

Pożyczka zabezpieczona na drugim lub trzecim miejscu ma sens, gdy firma potrzebuje kapitału szybciej, niż pozwala bank, a tani kredyt hipoteczny z pierwszego miejsca opłaca się zostawić. Nie trzeba wtedy refinansować całego kredytu, żeby uwolnić część wartości nieruchomości.

Typowe sytuacje:

• bank odmówił dodatkowego kredytu, a na nieruchomości zostało sporo wolnej wartości,
• firma potrzebuje kapitału obrotowego albo pieniędzy na kontrakt, a kredyt hipoteczny na nieruchomości jest tani i długi,
• trzeba szybko spłacić zaległości w ZUS lub US, także te zabezpieczone hipoteką przymusową,
• pożyczka ma być finansowaniem pomostowym do sprzedaży nieruchomości albo do powrotu do banku.

Jeśli kredyt z pierwszego miejsca jest drogi albo wkrótce się kończy, lepszym rozwiązaniem może być jego refinansowanie — więcej w artykule na co zwrócić uwagę przy refinansowaniu kredytu dla firm. Wcześniejsza spłata pożyczki w Horyzont Capital jest możliwa co kwartał, bez kosztów.

Masz firmę (JDG lub spółkę) i nieruchomość z księgą wieczystą, nawet z kredytem? Złóż wniosek — zajmie 2 minuty, a wstępną decyzję otrzymasz w 2 godziny. Nie finansujemy osób prywatnych ani firm bez nieruchomości pod zastaw.

Jak wygląda pożyczka pod nieruchomość z hipoteką krok po kroku?

Proces jest taki sam jak przy nieruchomości bez obciążeń — cztery kroki od wniosku do wypłaty po podpisaniu aktu notarialnego.

1. Wniosek online — zajmuje 2 minuty: NIP firmy i dane nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej.
2. Kontakt i wstępna decyzja — w 2 godziny; sprawdzamy dział IV i liczymy wolną wartość nieruchomości.
3. Spotkanie i wizja lokalna — u klienta albo u notariusza; przekazujesz dokumenty finansowe firmy, oświadczenie o zobowiązaniach z saldami kredytów i podstawę nabycia nieruchomości.
4. Akt notarialny i wypłata — umowa pożyczki i hipoteka na kolejnym wolnym miejscu; wypłata 24h od pierwszego kontaktu przy komplecie dokumentów, bez czekania na wpis hipoteki.

Ile trwa wpis hipoteki i dlaczego nie blokuje wypłaty, wyjaśnia artykuł wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Kto może dostać pożyczkę pod nieruchomość z hipoteką?

Pożyczkę otrzymują firmy — JDG od 3. miesiąca działalności i spółki — z nieruchomością z księgą wieczystą, na której zostaje wolna wartość po odjęciu długów. Nieruchomość nie musi należeć do firmy: może to być dom lub mieszkanie właściciela, członka rodziny albo wspólnika, jeśli właściciel zgodzi się na hipotekę.

Nie przyjmujemy samego udziału we współwłasności — finansujemy całą nieruchomość, jeśli na hipotekę zgodzą się wszyscy współwłaściciele, i liczymy wartość od całej nieruchomości. Koszt pożyczki to oprocentowanie od 14% rocznie i prowizja od 12%, a okres spłaty — od 3 do 72 miesięcy. Złóż wniosek online — zajmie 2 minuty, a wstępną decyzję otrzymasz w 2 godziny.